本文来源：时代周报作者：胡天祥

日前，一则“珠江新城有盘4.8万元/㎡成交”的消息，在广州买房圈引起热议。

据阿里拍卖网站，7月29日，经过多轮竞拍，一位赵姓女士以705万元的总价，竞得一套位于广州市珠江新城远洋明珠大厦的房源，折合单价约4.8万/㎡。

一平方米不到5万元，让远洋明珠大厦成交价直接回到6年前。时代周报记者通过贝壳APP查询远洋明珠大厦过往成交记录，2016年四季度，该大厦成交3套房源，单价最低4.5万元/㎡，最高5万元/㎡。

7月31日，一位负责珠江新城片区的房产中介告诉时代周报记者，远洋明珠大厦楼龄在20年左右，且内部多是办公用途，许多买家会介意。“该大厦涨幅一直跑输大市，没有代表性，目前珠江新城优质小区的价格保持稳步上涨，还不愁买家。”

据房产中介提供的数据，2022年7月，珠江新城二手成交套数达40余套，单价超10万元/㎡的有23套。其中，位于远洋明珠大厦斜对面的保利香槟花园，刚成交了一套143㎡三房单位，折合单价约14万元/㎡。

平均1天卖2套房

珠江新城是广州天河CBD的主要组成部分，区域内拥有上百栋甲级写字楼。过去一年，虽然广州刚需市场成交平淡，豪宅市场却走出独立行情。

上述房产中介提供的成交数据清单显示，2022年前7月，珠江新城二手成交套数为405套，平均1天卖2套。

具体来看，珠江新城2022年3月成交79套，总价最高4900万元，单价最高超21万元/㎡。4月，成交总价最高8688万元，单价超20万元/㎡的有6套。

5月，珠江新城二手成交套数达99套，总价最高1.38亿元，单价超20万元/㎡的有11套。6月成交套数达47套，单价超20万元/㎡的有4套。7月成交套数达40套，单价超10万元/㎡的有23套。

一位资深房产中介告诉时代周报记者，从今年开始，广州房地产市场出现明显分化，刚需盘源成交相对低迷，而以珠江新城为代表的核心区域成交则持续上扬。

据克而瑞监测，2022年上半年，广州千万豪宅网签均价已经达到78492元/㎡，比去年上涨11%，与2020年对比一平涨了10000元/㎡。

广州中原研究发展部指出，高端豪宅的稀缺性，使其具备较强的保值、升值能力，属于高净值群体优质资产配置。但随着刚需需求的逐步释放，豪宅盘源需要时间消化涨幅红利。预计下半年刚需价格会呈现平稳微升，而豪宅价格将回归平稳。

7成盘源出现让利行为

虽然豪宅表现火热，但毕竟体量在市场中占比小，难以对整体市场产生拉动作用。

据中原研究发展部统计，2022年上半年，广州二手房共成交42002宗（中介网签+自助网签），同比去年同期下降44.2%。二手住宅网签均价为27468元/㎡，较2021年下半年下跌2.2%，同比大跌11.2%。

从报价指数不难看出，2022年上半年二手业主延续了去年年底的低迷情绪，报价指数持续在低位调整。尤其在4月份以后，指数更是连续下滑，6月份报价指数跌至历史最低位（23.9%）。多个刚需盘源开始调整报价，扩大议价空间以加快成交，市场开始转变为买方市场。

今年7月，广州二手房中介网签量位1352宗(不含自助网签)，较6月同期环比跌22.6%。本月二手网签均价为27259元/㎡，环比上月上涨4.2%。业主报价指数则下跌至25%-30%，近7成盘源出现让利行为。

中原研究发展部认为，刚需市场表现乏力，原因是市场回暖预期落空，客户对市场信心再次受挫。加上高温因素影响，客户入市积极性明显下降，看房量不急上月同期，促成交回落。